L’INDEMNISATION EN MATIERE D’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

1/ Définition de l’expropriation pour cause d’utilité publique :
L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure administrative et judiciaire par laquelle une collectivité (Etat, collectivité territoriale ou organisme assumant une mission de service public) utilise son pouvoir de contrainte pour obtenir la propriété d’un bien immobilier appartenant à une personne privée, particulier ou société, moyennant une indemnité « juste et équitable », en vue de la réalisation d’une opération déclarée d’utilité publique ( opération d’urbanisme pour l’habitation ou pour l’industrie, création de lotissements, création de routes…)

2/ Quand intervient l’offre d’indemnisation ?
Dans la procédure normale d’expropriation, l’expropriant adresse à chaque propriétaire par lettre recommandée avec AR une « notification d’offre », dans laquelle figure le montant de l’indemnité d’expropriation proposé.

Cette offre peut intervenir à des étapes différentes de la procédure, soit avant la déclaration d’utilité publique (la DUP), soit après.

Si vous acceptez l’offre d’indemnité avant la DUP, dans le cadre d’une vente amiable avec l’expropriant, il existe un risque de remise en cause de l’acte de vente en cas d’annulation de la DUP.

3/ Calcul de l’indemnité d’expropriation:
Cette indemnité comprend :

A/ l’indemnité principale  ou de dépossession

Elle correspond à la valeur vénale de votre bien immobilier, c’est-à-dire la valeur  de votre bien au prix du marché.

Pour  établir la valeur vénale du bien, il faut rechercher des éléments de comparaison avec des cessions de biens immobiliers qui présentent des caractéristiques similaires. (emplacement géographique, nature de l’activité exercée s’il s’agit d’un local commercial, structure de l’immeuble…)

Ainsi, si votre bien immobilier n’est pas loué, il ne peut être comparé avec un bien qui est loué.

En revanche, si votre bien immobilier est loué et qu’il est comparé à un immeuble qui est libre d’occupation, l’expropriant appliquera un abattement pour occupation commerciale, en raison de l’indemnité  d’éviction qu’il aura à verser au locataire. Cet abattement peut varier de -5% à -50% de la valeur vénale de l’immeuble.

Toutes les juridictions n’admettent pas pour autant ce principe de l’abattement pour occupation commerciale qui pénalise l’exproprié, car cela engendre une moins-value, et il est possible de les contester.

S’il s’agit d’un fonds de commerce on applique à la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années TTC, un pourcentage propre à chaque activité. Le résultat obtenu est tempéré par différents critères tels que le droit au bail, les agencements, les marchandises, le matériel, la situation géographique etc..

B/ l’indemnité de remploi

Elle  est calculée compte tenu des frais de tous ordres que devra supporter l’exproprié pour acquérir des biens de même nature.

Voir article R. 13-46 du Code de l’expropriation.

Il s’agit en fait des droits d’enregistrement, frais d’actes notariés, frais de mutation que devrait payer l’exproprié pour l’acquisition d’un bien immobilier équivalant.

o  Attention : cette indemnité de remploi n’est pas due si les biens expropriés étaient « notoirement destinés à la vente au cours des six derniers mois précédant la déclaration d’utilité publique ».

C/ Les indemnités  accessoires

Il s’agit des indemnités distinctes de l’indemnité de dépossession et qui visent à réparer les préjudices de toutes sortes consécutifs à l’expropriation. A titre d’exemple, on citera :

Indemnité de déménagement, indemnité pour trouble commercial, indemnité pour perte de revenus locatifs, indemnité de perte d’exploitation agricole etc…

Ces indemnités peuvent être réclamées même dans le cadre d’une vente amiable avec l’expropriant.

Voir article L.13-6 du code de l’expropriation.

CE QU’IL FAUT SAVOIR :

o   Bien que l’article L.13-13 du code de l’expropriation prévoit que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation », l’on constate en réalité que les indemnités proposées par l’expropriant sont inférieures de 25 à 30 % au montant des indemnités que l’on peut obtenir en saisissant le Juge de l’expropriation.

o  En effet, l’expropriant, qui représente l’Etat ou une collectivité territoriale, a tout intérêt à  indemniser les expropriés en proposant des éléments de comparaison dont les prix de cession se situent dans la fourchette basse de l’estimation.

o De  plus, dans le cadre d’une procédure judiciaire, il est souvent possible de demander des indemnités accessoires qui ne sont pas proposées d’office par l’expropriant. Le rôle de l’Avocat consistera à déterminer le montant des indemnités auxquelles l’exproprié peut prétendre, à rédiger un ou plusieurs mémoires qui seront notamment communiqués au Juge de l’expropriation pour justifier des demandes de l’exproprié, et  à contester l’argumentation de l’expropriant qui propose des indemnités faibles ou s’oppose au versement d’indemnités accessoires.