Dernière ligne droite pour les donations

Dernière ligne droite pour les donations
Article paru dans l’édition du 20.06.12
epuis quelques mois, je reçois trois ou quatre particuliers par jour qui envisagent de faire une donation. En temps normal, ce n’est pas plus d’un ou deux par semaine », confie maître Paul Ceyrac, notaire dans le 1er arrondissement de Paris. Tous ses confrères le confirment : ils n’ont jamais vu autant de monde dans leur étude désirant faire une donation. La raison ? François Hollande veut durcir la réglementation en matière de transmission de patrimoine. Actuellement, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 159 325 euros tous les dix ans en franchise d’impôt.Cet abattement peut être utilisé indifféremment pour transmettre une somme d’argent, des valeurs mobilières (actions, obligations, sicav…) ou de l’immobilier en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Le gouvernement envisage de faire passer le délai à quinze ans et le montant maximal à 100 000 euros. La principale inconnue réside dans la date d’application de cette réforme. La plupart des observateurs pensent qu’elle devrait entrer en vigueur au plus tard fin juillet dans le cadre de la nouvelle loi de finances rectificative pour 2012 que prépare le gouvernement.Délais allongés

Dans un tel contexte, « les personnes ayant pour objectif de préparer la transmission de leur patrimoine et qui n’ont pas encore utilisé en totalité cet abattement ont intérêt à le faire immédiatement », déclare Stéphane Jacquin, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Lazard Frères Gestion. En temps normal, il suffit de quelques jours pour réaliser une donation, mais, avec l’afflux des demandes chez les notaires, l’opération peut prendre plus de temps. Si la rédaction des actes ne nécessite que quelques jours, les délais administratifs peuvent être plus longs, de l’ordre de une à trois semaines. « Pour un bien immobilier, le donateur doit prouver non seulement qu’il est le propriétaire du logement, mais qu’il n’y a pas de prêt bancaire avec garantie hypothécaire en cours sur le bien », explique Fabrice Luzu, notaire à Paris 8e. Dans le cas d’une donation immobilière, il peut être utile de faire estimer la valeur du bien par un expert indépendant. Cela peut éviter que la donation soit contestée par le fisc. « Le risque principal, c’est de sous-estimer la valeur réelle du bien », glisse maître Ceyrac.

Par ailleurs, le don « Sarkozy », qui permet de donner jusqu’à 31 865 euros en argent à l’un de ses enfants ou un de ses petits-enfants majeur à condition d’être âgé de moins de 80 ans pourrait être modifié, voire supprimé. L’âge limite pourrait être abaissé à 65 ans. Là aussi, les particuliers ont tout intérêt à agir vite.

Jérôme Porier source Le Monde

Le gouvernement met fin à l’ISF allégé

Le gouvernement met fin à l’ISF allégé

Le Monde.fr | 

Par Frédéric Cazenave

 

De nombreuses mesures fiscales sont déjà entrées en vigueur cet été.

 

Comme attendu, le gouvernement est revenu sur l’allégement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), voté sous la présidence Sarkozy. Objectif : « mettre plus fortement à contribution les patrimoines les plus importants au travers d’un barème progressif ».

Par contre, il ne rétablit pas tout à fait l’ancienne formule. Le nombre de tranches (6 au lieu de 7) ainsi que leurs bornes diffèrent. De plus, le gouvernement met en place un système de décote pour lisser l’entrée dans l’imposition des contribuables dont le patrimoine taxable est compris entre 1,31 (seuil d’entrée à l’ISF) et 1,41 million d’euros. Enfin, un mécanisme de plafonnement est rétabli, au taux de 75 % des revenus.

Le nouveau barème de l’ISF

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Barème applicable (en %)
N’excédant pas 800 000 € 0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 310 000 € 0,5
Supérieure à 1 310 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € 0,7
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € 1
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € 1,25
Supérieure à 10 000 000 € 1,5

 

A première vue, les assujettis paieraient avec ce nouveau barème légèrement moins d’ISF en 2013 qu’en 2012 (en intégrant la contribution exceptionnelle) ou en 2011, comme le montrent les simulations réalisées ci-dessous par la société Fidroit.

ISF 2011 ISF 2012 ISF 2013
Montant du patrimoine net taxable Total dont… … Barème 2012 …Contribution exceptionnelle
1,5 M€ 4.230 € 4.230 € 3.750 € 480 € 3.880 €
4,5 M€ 32.935 € 32.935 € 22.500 € 10.435 € 30.670 €

Sauf que le gouvernement compte aussi revenir sur certains mécanismes qui permettent de réduire la base taxable. Au final, les personnes concernées devraient donc s’acquitter d’un montant d’ISF plus important.

Frédéric Cazenave

Réforme demandée pour le droit d’expropriation

Réforme demandée pour le droit d’expropriation

Le législateur va devoir réviser deux des articles du code de l’expropriation adopté en 1972 que le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, a jugés, vendredi 6 avril, contraires à la Constitution. La décision concerne les règles de versement des indemnités en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique. La procédure actuelle prévoit que la collectivité qui procède à l’expropriation propose une indemnité de compensation, qui doit être versée le jour où l’occupant est exproprié. En cas de contestation, c’est le juge de l’expropriation qui en fixe le montant par ordonnance.
Cependant, si l’expropriant fait appel, il peut prendre possession du bien sans attendre que la cour ait statué en ne versant que le montant qu’il avait proposé, à condition de consigner le surplus.

Le Conseil constitutionnel a estimé que cette disposition prive l’exproprié, au moment où il perd la propriété, d’une indemnité « juste et équitable ».

source Le Monde

L’INDEMNISATION EN MATIERE D’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

1/ Définition de l’expropriation pour cause d’utilité publique :
L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure administrative et judiciaire par laquelle une collectivité (Etat, collectivité territoriale ou organisme assumant une mission de service public) utilise son pouvoir de contrainte pour obtenir la propriété d’un bien immobilier appartenant à une personne privée, particulier ou société, moyennant une indemnité « juste et équitable », en vue de la réalisation d’une opération déclarée d’utilité publique ( opération d’urbanisme pour l’habitation ou pour l’industrie, création de lotissements, création de routes…)

2/ Quand intervient l’offre d’indemnisation ?
Dans la procédure normale d’expropriation, l’expropriant adresse à chaque propriétaire par lettre recommandée avec AR une « notification d’offre », dans laquelle figure le montant de l’indemnité d’expropriation proposé.

Cette offre peut intervenir à des étapes différentes de la procédure, soit avant la déclaration d’utilité publique (la DUP), soit après.

Si vous acceptez l’offre d’indemnité avant la DUP, dans le cadre d’une vente amiable avec l’expropriant, il existe un risque de remise en cause de l’acte de vente en cas d’annulation de la DUP.

3/ Calcul de l’indemnité d’expropriation:
Cette indemnité comprend :

A/ l’indemnité principale  ou de dépossession

Elle correspond à la valeur vénale de votre bien immobilier, c’est-à-dire la valeur  de votre bien au prix du marché.

Pour  établir la valeur vénale du bien, il faut rechercher des éléments de comparaison avec des cessions de biens immobiliers qui présentent des caractéristiques similaires. (emplacement géographique, nature de l’activité exercée s’il s’agit d’un local commercial, structure de l’immeuble…)

Ainsi, si votre bien immobilier n’est pas loué, il ne peut être comparé avec un bien qui est loué.

En revanche, si votre bien immobilier est loué et qu’il est comparé à un immeuble qui est libre d’occupation, l’expropriant appliquera un abattement pour occupation commerciale, en raison de l’indemnité  d’éviction qu’il aura à verser au locataire. Cet abattement peut varier de -5% à -50% de la valeur vénale de l’immeuble.

Toutes les juridictions n’admettent pas pour autant ce principe de l’abattement pour occupation commerciale qui pénalise l’exproprié, car cela engendre une moins-value, et il est possible de les contester.

S’il s’agit d’un fonds de commerce on applique à la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années TTC, un pourcentage propre à chaque activité. Le résultat obtenu est tempéré par différents critères tels que le droit au bail, les agencements, les marchandises, le matériel, la situation géographique etc..

B/ l’indemnité de remploi

Elle  est calculée compte tenu des frais de tous ordres que devra supporter l’exproprié pour acquérir des biens de même nature.

Voir article R. 13-46 du Code de l’expropriation.

Il s’agit en fait des droits d’enregistrement, frais d’actes notariés, frais de mutation que devrait payer l’exproprié pour l’acquisition d’un bien immobilier équivalant.

o  Attention : cette indemnité de remploi n’est pas due si les biens expropriés étaient « notoirement destinés à la vente au cours des six derniers mois précédant la déclaration d’utilité publique ».

C/ Les indemnités  accessoires

Il s’agit des indemnités distinctes de l’indemnité de dépossession et qui visent à réparer les préjudices de toutes sortes consécutifs à l’expropriation. A titre d’exemple, on citera :

Indemnité de déménagement, indemnité pour trouble commercial, indemnité pour perte de revenus locatifs, indemnité de perte d’exploitation agricole etc…

Ces indemnités peuvent être réclamées même dans le cadre d’une vente amiable avec l’expropriant.

Voir article L.13-6 du code de l’expropriation.

CE QU’IL FAUT SAVOIR :

o   Bien que l’article L.13-13 du code de l’expropriation prévoit que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation », l’on constate en réalité que les indemnités proposées par l’expropriant sont inférieures de 25 à 30 % au montant des indemnités que l’on peut obtenir en saisissant le Juge de l’expropriation.

o  En effet, l’expropriant, qui représente l’Etat ou une collectivité territoriale, a tout intérêt à  indemniser les expropriés en proposant des éléments de comparaison dont les prix de cession se situent dans la fourchette basse de l’estimation.

o De  plus, dans le cadre d’une procédure judiciaire, il est souvent possible de demander des indemnités accessoires qui ne sont pas proposées d’office par l’expropriant. Le rôle de l’Avocat consistera à déterminer le montant des indemnités auxquelles l’exproprié peut prétendre, à rédiger un ou plusieurs mémoires qui seront notamment communiqués au Juge de l’expropriation pour justifier des demandes de l’exproprié, et  à contester l’argumentation de l’expropriant qui propose des indemnités faibles ou s’oppose au versement d’indemnités accessoires.

Méthodes retenues par l’administration

Attention : Cette fiche n’a pas pour objet de fixer administrativement la valeur des biens. Elle ne doit pas être assimilée à une instruction administrative. Elle propose les principales méthodes d’évaluation susceptibles d’être utilisées et généralement admises par les experts privés ou publics. Elle pourra être complétée par la consultation d’ouvrages spécialisés dans l’évaluation de tel ou tel bien. Les principales méthodes d’évaluation Trois d’entre elles ont un champ d’application étendu à la majorité des types d’immeubles : • l’évaluation par comparaison ; • l’évaluation par le revenu ; • l’évaluation d’après la valeur antérieure. fichedescriptive_30341