Avis de valeur

L’avis de valeur

L’avis de valeur reprend la description de votre bien immobilier avec sa valeur vénale. Celui-ci se doit d’être succinct et précis à la différence de l’expertise immobilière.

L’avis de valeur présente le prix de votre bien immobilier pour une mise en vente éventuelle, ou pour prouver sa valeur auprès d’acheteurs, votre banquier en cas de besoin de financement et garantie, votre notaire, ou encore à l’administration fiscale, notamment dans le cadre de l’I.S.F.

Si vous souhaitez avoir une estimation de la valeur de votre bien, l’avis de valeur répond à cette demande :

Cette valeur détermine le prix moyen qu’un propriétaire pourrait obtenir de son bien dans le cadre d’une transaction intervenant dans des conditions normales et compte tenu du contexte à une certaines période.

L’avis de valeur est toujours réalisé par, un expert immobilier.

Attention :

Un avis de valeur n’a pas de valeur légale, contrairement à l’expertise immobilière réalisée par un expert immobilier formé et assuré pour ce type de mission.

· Cette mission faisant appel aux compétences d’un expert immobilier, celle-ci n’est pas gratuite.

· Expert immobilier et Agent immobilier ne font pas le même métier.

· Chacune de ces professions sont réglementées. Un agent immobilier peut donner un avis sur la valeur d’un bien (une estimation) mais ne peut réaliser des expertises immobilières, sauf bien sur, l’agent immobilier est lui même expert immobilier reconnu, formé et assuré pour ce type d’expertise

Un « AVIS DE VALEUR » était également nommé auparavant : estimation de bien

Cette appellation est dorénavant réservée aux experts immobiliers.

Les experts immobiliers sont formés rigoureusement et en fonction des réalités du terrain, tenant compte, au jour de l’analyse, de la volatilité des valeurs immobilières, bancaires et du prix du marché local Ils sont à même en fonction de votre projet, de vous donner un AVIS DE VALEUR MARCHANDE, c’est à dire d’analyser avec le maximum d’objectivité, des données géographiques, techniques, et économiques.

Ils peuvent tout aussi bien vous donner UN AVIS DE VALEUR VENALE, dans ce cas les valeurs économiques et autres exposées au dessus ne rentrent plus en ligne de compte avec la même importance, car il s’agit dans ce cas de faire l’analyse du bien de manière plus technique sur la valeur intrinsèque du bien.

Il est nécessaire pour un vendeur de bien faire la différence entre :

« Combien vaut mon bien aujourd’hui et combien puis-je vendre mon bien aujourd’hui ? »

Avant de vendre ou d’acheter ou un bien immobilier il est important de connaître l’avis d’un professionnel.

Expertise immobilière

Expertise immobilière

L’expertise en valeur vénale appelée également expertise en évaluation est une expertise d’un bien immobilier consistant à déterminer avec précision la « juste » valeur d’un bien à une période donnée, sa valeur marchande dans le cadre d’un marché de libre concurrence.

L’expert immobilier en valeur vénale procède à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser, procédera à l’examen des règles d’urbanisme applicables et rédigera un rapport d’expertise en toute impartialité et objectivité.

Dans quel cas un expert immobilier ?

Il est nécessaire de connaître la valeur marchande de son patrimoine,

Lors d’une vente ou d’un achat.
D’une donation, ou partage.
D’une succession ou d’un divorce.
Liquidation de communauté.
Pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail.
Pour un état des lieux et garanties bancaires.
D’une déclaration d’impôt sur la fortune.
De litiges fiscaux.
D’un redressement de l’administration fiscale.
Pour une procédure judiciaire
D’une expropriation.
D’une éviction.
De la fixation ou de la révision d’un loyer.
Pour établir ou vérifier une superficie loi Carrez. (lot de copropriété)
De l’apport ou de la restructuration de votre société.

Une expertise doit toujours être réalisée avec impartialité et rigueur et objectivité.

Les nouvelles règles d’accessibilité à la voirie et aux espaces publics

Sources :Loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.

Décret n°2006-1657 relatif à l’accessibilité de la voirie et des espaces publics

Décret n°2006-1658 du 21 décembre 2006, complété par un arrêté du 15 janvier 2007 (JO du 03.02.2007).

Depuis le 1er juillet 2007, de nouvelles dispositions prévoyant les caractéristiques techniques concernant l’accessibilité de la voirie et des espaces publics sont entrées en vigueur.

Leurs aménagements devront être réalisés de manière à permettre l’accessibilité de ces voiries et espaces publics aux personnes handicapées ou à mobilité réduite avec la plus grande autonomie possible.

Cela concerne :

- en agglomération, les espaces publics et l’ensemble de la voirie ouverte à la circulation publique

- hors agglomération, les zones de stationnement, les emplacements d’arrêt des véhicules de transport en commun et les postes d’appel d’urgence.

Cette nouvelle réglementation est applicable à l’occasion :

- de la réalisation de voies nouvelles, d’aménagements ou de travaux ayant pour effet de modifier la structure des voies ou d’en changer l’assiette

- de travaux de réaménagement, de réhabilitation ou de réfection des voies, des cheminements existants ou des espaces publics, que ceux-ci soient ou non réalisés dans le cadre d’un projet de mise en accessibilité de la voirie et des espaces publics.

I- Le plan de mise en accessibilité de la voirie et des aménagements des espaces publics

1° ECHEANCE

Le plan de mise en accessibilité de la voirie et des aménagements des espaces publics doit être établi dans chaque commune à l’initiative du maire ou, le cas échéant, du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent, avant le 23 décembre 2009.

2° CONTENU

Ce plan fixe notamment les dispositions susceptibles de rendre accessible aux personnes handicapées et à mobilité réduite l’ensemble des circulations piétonnes et des aires de stationnement d’automobiles situées sur le territoire de la commune ou de l’EPCI.

Il précise les conditions et délais de réalisation des équipements et aménagements prévus.

Il tient compte des dispositions du plan de déplacements urbains et du plan local de déplacements, s’ils existent.

Le plan prévoit la périodicité selon laquelle son application fera l’objet d’une évaluation.

Le plan d’accessibilité prévoit également la périodicité et les modalités de sa révision.

3°CONCERTATION

Le plan fait l’objet d’une concertation avec l’autorité compétente pour l’organisation des transports urbains.

Les associations représentatives de personnes handicapées ou à mobilité réduite ainsi que les associations représentatives des commerçants implantés sur le territoire communal sont, à leur demande, associées à son élaboration.

La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale peuvent décider d’associer l’architecte des Bâtiments de France à l’élaboration du plan.

4° PROCEDURE D’ELABORATION

La commune porte à la connaissance du public sa décision d’élaborer le plan de mise en accessibilité par affichage en mairie pendant un mois.

Lorsque le plan est élaboré à l’initiative d’un EPCI, cet affichage est réalisé au siège de l’établissement public et dans les mairies des communes membres.

La collectivité informe de sa décision :

- la commission communale ou intercommunale pour l’accessibilité aux personnes handicapées (voir ci-dessous) ou, en l’absence d’une telle commission, le président de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité,

- ainsi que le président du conseil départemental consultatif des personnes handicapées.

Lorsque le projet de plan comprend des dispositions qui s’appliquent à une voie dont le gestionnaire n’est pas la collectivité compétente pour élaborer le plan, celle -ci recueille, préalablement à l’adoption du plan, l’avis conforme de l’autorité gestionnaire de la voie.

L’avis de l’autorité gestionnaire est réputé favorable à défaut de réponse de sa part dans un délai de quatre mois suivant sa saisine.

Le plan de mise en accessibilité de la voirie et des aménagements des espaces publics est approuvé par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI.

L’accessibilité aux personnes handicapées des maisons individuelles

Sont concernées les maisons individuelles construites pour être louées ou mises à disposition ou pour être vendues. Sont exclues celles dont le propriétaire a (directement ou par l’intermédiaire d’un professionnel de la construction) entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage.

Ces dispositions sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1.1.07.

Aménagements propres à assurer l’accessibilité

Les caractéristiques à respecter sont fixées par l’arrêté du 01/08/06 et portent sur :
les cheminements extérieurs et les circulations intérieures,
le stationnement,
le logement,
les équipements et locaux collectifs dans les ensembles résidentiels comprenant plusieurs maisons individuelles groupées.

Dans les maisons individuelles ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1.1.08, lorsque les balcons et terrasses sont situés au niveau de l’accès au logement, comme pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs, une obligation d’accès pour une personne en fauteuil roulant depuis au moins une pièce de vie au balcon (ou à la terrasse) doit être respectée.

Dans les maisons individuelles ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1.1.2010, au moins une salle d’eau devra être conçue et équipée de manière à permettre, par des aménagements simples, l’installation ultérieure d’une douche accessible à une personne handicapée.

Dérogations

Le préfet peut accorder des dérogations aux dispositions qui ne peuvent être respectées du fait d’une impossibilité technique résultant de l’environnement du bâtiment et, notamment, des caractéristiques du terrain, de la présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de construction, en particulier au regard de la réglementation de prévention contre les inondations.

La demande de dérogation est soumise à une procédure particulière, notamment à l’avis de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité.

A défaut de réponse du préfet dans le délai de trois mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, la dérogation demandée est réputée refusée.

Attestation de fin de travaux

A l’issue des travaux soumis à permis de construire (sauf construction ou aménagement de maison individuelle pour son propre usage), le maître de l’ouvrage fait établir par un contrôleur technique ou un architecte (à l’exclusion de celui qui a conçu le projet, établi les plans ou signé la demande de permis de construire) une attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité applicables, compte tenu des dérogations accordées.
L’attestation est jointe à la déclaration d’achèvement des travaux.

Le fait d’établir l’attestation de fin de travaux par une personne non habilitée est puni d’une amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit 1500 € portés à 3000 € en cas de récidive.

Le fait de faire usage d’une attestation établie par une personne ne remplissant pas les conditions prescrites est puni de la même peine.

L’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs existants pour les personnes handicapées

Sont concernés les bâtiments (ou parties de bâtiment) d’habitation collectifs existants qui font l’objet de travaux de modification ou d’extension, et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination, pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1.1.07.

Aménagements propres à assurer l’accessibilité

Dans tous les cas :

les travaux réalisés à l’intérieur des volumes ou surfaces existants doivent, au minimum, maintenir les conditions d’accessibilité existantes ;

les surfaces ou volumes nouveaux créés dans les parties communes des bâtiments d’habitation collectifs, ainsi que dans les bâtiments où sont créés des logements par changement de destination, doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs ;

les modifications apportées aux circulations communes et locaux collectifs et leurs équipements jouant un rôle en matière d’accessibilité doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs.

Des adaptations mineures peuvent être apportées lorsque les contraintes liées à la structure du bâtiment l’imposent ;

les modifications apportées à la signalisation palière ou en cabine d’un ascenseur doivent permettre de recevoir par des moyens adaptés les informations liées aux mouvements de la cabine, aux étages desservis et au système d’alarme. Les nouveaux ascenseurs installés doivent disposer de ces moyens.
Par ailleurs, lorsque les travaux réalisés ou votés depuis deux ans atteignent une valeur supérieure ou égale à 80 % de la valeur du bâtiment, doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs (l’article R 111-18-1 et R 111-18-2 du CCH) :

toutes les parties communes du bâtiment, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l’objet de travaux ;

les places de stationnement, les celliers et caves privatifs où sont réalisés les travaux ;

les logements où sont réalisés les travaux.

Dérogations

Le préfet peut, sur demande du maître d’ouvrage des travaux, accorder des dérogations aux dispositions qui ne peuvent être respectées du fait des caractéristiques du bâtiment pour les mêmes motifs que pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs, ou au vu d’un rapport analysant les bénéfices et inconvénients, établi sous la responsabilité du maître d’ouvrage et joint à la demande de dérogation.

Il peut également accorder des dérogations en cas de contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural dans certaines conditions.

Dans tous les cas, le préfet prend sa décision après avoir consulté la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité. A défaut de réponse du préfet dans le délai de trois mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, la dérogation demandée est réputée refusée.
Lorsque la dérogation concerne une disposition dont la mise en oeuvre aurait eu pour conséquence d’améliorer significativement les conditions d’accessibilité du bâtiment où habite une personne handicapée au regard de la nature de son handicap, le propriétaire du logement occupé par cette personne, s’il possède plus de 500 logements locatifs dans le département, est tenu de proposer, si demande lui en est faite, une offre de relogement. Cette offre doit correspondre aux besoins et aux possibilités de la personne à reloger et respecter certaines exigences ou, à défaut, apporter à la personne handicapée une amélioration significative, au regard de la nature de son handicap, des conditions d’accessibilité dont elle aurait bénéficié si les travaux prévus avaient été réalisés.
Pour cette disposition, est considérée comme handicapée la personne titulaire de la carte d’invalidité ou bénéficiant de l’une ou des aides telles que prévues au code de l’action sociale et des familles (articles L. 241-3 et L. 241-6 de ce code).

Attestation de fin de travaux

A l’issue des travaux soumis à permis de construire, le maître de l’ouvrage fait établir par un contrôleur technique ou un architecte (à l’exclusion de celui qui a conçu le projet, établi les plans ou signé la demande de permis de construire) une attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité applicables, compte tenu des dérogations accordées.
L’attestation est jointe à la déclaration d’achèvement des travaux.

Le fait d’établir l’attestation de fin de travaux par une personne non habilitée est puni d’une amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit 1500 € portés à 3000 € en cas de récidive.

Le fait de faire usage d’une attestation établie par une personne ne remplissant pas les conditions prescrites est puni de la même peine.

L’accessibilité des établissements recevant du public pour les personnes handicapées

L’arrêté du 21 mars 2007 a mis en place l’audit (ou diagnostic) d’accessibilité aux handicapés pour tous les Etablissements Recevant du Public existants.

Ce diagnostic accessibilité handicapé analyse la situation de l’établissement ou de l’installation au regard des obligations définies par les articles R 111-19-7 à R 111-19-12 du Code de la Construction de l’Habitation. Ce diagnostic doit contenir une estimation des travaux nécessaires à réaliser avant le 1er janvier 2015.
La date qui avait été fixée à fin 2010 par la loi Handicap de 2005 pour réaliser le diagnostic d’accessibilité des bâtiments recevant du public, A ETE AVANCEE PAR L’ARRETE DU 21 MARS 2007 A LA FIN DE L’ANNEE 2009, ce pour les établissements de 1ère et 2ème catégorie.
Pour les autres établissements de 3ème et 4ème catégorie et de 5ème catégorie (sous certaines conditions) LA DATE DU 31 DECEMBRE 2010 PREVUE PAR LA LOI DE 2005 EST MAINTENUE.

LES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT DES REGLES D’ACCESSIBILITE La loi de 2005 prévoit différentes sanctions dont :

-La fermeture de l’ERP pour non respect du délai de mise en accessibilité,
-Le remboursement de la subvention qui aurait été accordée,
-Une amende,
-Une interdiction d’exercice, voire une peine d’emprisonnement en cas de récidive.

Ainsi une amende de 45 000 euros, portée à 75 000 euros et assortie d’une peine d’emprisonnement de 6 mois en cas de récidive est encourue en cas de non respect des obligations d’accessibilité par les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes les entrepreneurs et toute autre personne responsable de l’exécution des travaux.

Les propriétaires d’ERP ont donc tout intérêt à procéder à un audit d’accessibilité réalisé par un professionnel habilité. Pôle expertises réalise vos diagnostics accessibilité handicapés pour les ERP en Moselle (57) et Meurthe et Moselle (54).

Pour toutes constructions neuves, un rapport d’accessibilité est obligatoire afin de recevoir le certificat de conformité, Pôle Expertises peut vous proposer un suivi pendant la construction afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Dernière ligne droite pour les donations

Dernière ligne droite pour les donations
Article paru dans l’édition du 20.06.12
epuis quelques mois, je reçois trois ou quatre particuliers par jour qui envisagent de faire une donation. En temps normal, ce n’est pas plus d’un ou deux par semaine », confie maître Paul Ceyrac, notaire dans le 1er arrondissement de Paris. Tous ses confrères le confirment : ils n’ont jamais vu autant de monde dans leur étude désirant faire une donation. La raison ? François Hollande veut durcir la réglementation en matière de transmission de patrimoine. Actuellement, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants jusqu’à 159 325 euros tous les dix ans en franchise d’impôt.Cet abattement peut être utilisé indifféremment pour transmettre une somme d’argent, des valeurs mobilières (actions, obligations, sicav…) ou de l’immobilier en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Le gouvernement envisage de faire passer le délai à quinze ans et le montant maximal à 100 000 euros. La principale inconnue réside dans la date d’application de cette réforme. La plupart des observateurs pensent qu’elle devrait entrer en vigueur au plus tard fin juillet dans le cadre de la nouvelle loi de finances rectificative pour 2012 que prépare le gouvernement.Délais allongés

Dans un tel contexte, « les personnes ayant pour objectif de préparer la transmission de leur patrimoine et qui n’ont pas encore utilisé en totalité cet abattement ont intérêt à le faire immédiatement », déclare Stéphane Jacquin, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Lazard Frères Gestion. En temps normal, il suffit de quelques jours pour réaliser une donation, mais, avec l’afflux des demandes chez les notaires, l’opération peut prendre plus de temps. Si la rédaction des actes ne nécessite que quelques jours, les délais administratifs peuvent être plus longs, de l’ordre de une à trois semaines. « Pour un bien immobilier, le donateur doit prouver non seulement qu’il est le propriétaire du logement, mais qu’il n’y a pas de prêt bancaire avec garantie hypothécaire en cours sur le bien », explique Fabrice Luzu, notaire à Paris 8e. Dans le cas d’une donation immobilière, il peut être utile de faire estimer la valeur du bien par un expert indépendant. Cela peut éviter que la donation soit contestée par le fisc. « Le risque principal, c’est de sous-estimer la valeur réelle du bien », glisse maître Ceyrac.

Par ailleurs, le don « Sarkozy », qui permet de donner jusqu’à 31 865 euros en argent à l’un de ses enfants ou un de ses petits-enfants majeur à condition d’être âgé de moins de 80 ans pourrait être modifié, voire supprimé. L’âge limite pourrait être abaissé à 65 ans. Là aussi, les particuliers ont tout intérêt à agir vite.

Jérôme Porier source Le Monde

Le gouvernement met fin à l’ISF allégé

Le gouvernement met fin à l’ISF allégé

Le Monde.fr | 

Par Frédéric Cazenave

 

De nombreuses mesures fiscales sont déjà entrées en vigueur cet été.

 

Comme attendu, le gouvernement est revenu sur l’allégement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), voté sous la présidence Sarkozy. Objectif : « mettre plus fortement à contribution les patrimoines les plus importants au travers d’un barème progressif ».

Par contre, il ne rétablit pas tout à fait l’ancienne formule. Le nombre de tranches (6 au lieu de 7) ainsi que leurs bornes diffèrent. De plus, le gouvernement met en place un système de décote pour lisser l’entrée dans l’imposition des contribuables dont le patrimoine taxable est compris entre 1,31 (seuil d’entrée à l’ISF) et 1,41 million d’euros. Enfin, un mécanisme de plafonnement est rétabli, au taux de 75 % des revenus.

Le nouveau barème de l’ISF

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Barème applicable (en %)
N’excédant pas 800 000 € 0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 310 000 € 0,5
Supérieure à 1 310 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € 0,7
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € 1
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € 1,25
Supérieure à 10 000 000 € 1,5

 

A première vue, les assujettis paieraient avec ce nouveau barème légèrement moins d’ISF en 2013 qu’en 2012 (en intégrant la contribution exceptionnelle) ou en 2011, comme le montrent les simulations réalisées ci-dessous par la société Fidroit.

ISF 2011 ISF 2012 ISF 2013
Montant du patrimoine net taxable Total dont… … Barème 2012 …Contribution exceptionnelle
1,5 M€ 4.230 € 4.230 € 3.750 € 480 € 3.880 €
4,5 M€ 32.935 € 32.935 € 22.500 € 10.435 € 30.670 €

Sauf que le gouvernement compte aussi revenir sur certains mécanismes qui permettent de réduire la base taxable. Au final, les personnes concernées devraient donc s’acquitter d’un montant d’ISF plus important.

Frédéric Cazenave

Réforme demandée pour le droit d’expropriation

Réforme demandée pour le droit d’expropriation

Le législateur va devoir réviser deux des articles du code de l’expropriation adopté en 1972 que le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, a jugés, vendredi 6 avril, contraires à la Constitution. La décision concerne les règles de versement des indemnités en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique. La procédure actuelle prévoit que la collectivité qui procède à l’expropriation propose une indemnité de compensation, qui doit être versée le jour où l’occupant est exproprié. En cas de contestation, c’est le juge de l’expropriation qui en fixe le montant par ordonnance.
Cependant, si l’expropriant fait appel, il peut prendre possession du bien sans attendre que la cour ait statué en ne versant que le montant qu’il avait proposé, à condition de consigner le surplus.

Le Conseil constitutionnel a estimé que cette disposition prive l’exproprié, au moment où il perd la propriété, d’une indemnité « juste et équitable ».

source Le Monde

L’INDEMNISATION EN MATIERE D’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITE PUBLIQUE

1/ Définition de l’expropriation pour cause d’utilité publique :
L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure administrative et judiciaire par laquelle une collectivité (Etat, collectivité territoriale ou organisme assumant une mission de service public) utilise son pouvoir de contrainte pour obtenir la propriété d’un bien immobilier appartenant à une personne privée, particulier ou société, moyennant une indemnité « juste et équitable », en vue de la réalisation d’une opération déclarée d’utilité publique ( opération d’urbanisme pour l’habitation ou pour l’industrie, création de lotissements, création de routes…)

2/ Quand intervient l’offre d’indemnisation ?
Dans la procédure normale d’expropriation, l’expropriant adresse à chaque propriétaire par lettre recommandée avec AR une « notification d’offre », dans laquelle figure le montant de l’indemnité d’expropriation proposé.

Cette offre peut intervenir à des étapes différentes de la procédure, soit avant la déclaration d’utilité publique (la DUP), soit après.

Si vous acceptez l’offre d’indemnité avant la DUP, dans le cadre d’une vente amiable avec l’expropriant, il existe un risque de remise en cause de l’acte de vente en cas d’annulation de la DUP.

3/ Calcul de l’indemnité d’expropriation:
Cette indemnité comprend :

A/ l’indemnité principale  ou de dépossession

Elle correspond à la valeur vénale de votre bien immobilier, c’est-à-dire la valeur  de votre bien au prix du marché.

Pour  établir la valeur vénale du bien, il faut rechercher des éléments de comparaison avec des cessions de biens immobiliers qui présentent des caractéristiques similaires. (emplacement géographique, nature de l’activité exercée s’il s’agit d’un local commercial, structure de l’immeuble…)

Ainsi, si votre bien immobilier n’est pas loué, il ne peut être comparé avec un bien qui est loué.

En revanche, si votre bien immobilier est loué et qu’il est comparé à un immeuble qui est libre d’occupation, l’expropriant appliquera un abattement pour occupation commerciale, en raison de l’indemnité  d’éviction qu’il aura à verser au locataire. Cet abattement peut varier de -5% à -50% de la valeur vénale de l’immeuble.

Toutes les juridictions n’admettent pas pour autant ce principe de l’abattement pour occupation commerciale qui pénalise l’exproprié, car cela engendre une moins-value, et il est possible de les contester.

S’il s’agit d’un fonds de commerce on applique à la moyenne du chiffre d’affaires des trois dernières années TTC, un pourcentage propre à chaque activité. Le résultat obtenu est tempéré par différents critères tels que le droit au bail, les agencements, les marchandises, le matériel, la situation géographique etc..

B/ l’indemnité de remploi

Elle  est calculée compte tenu des frais de tous ordres que devra supporter l’exproprié pour acquérir des biens de même nature.

Voir article R. 13-46 du Code de l’expropriation.

Il s’agit en fait des droits d’enregistrement, frais d’actes notariés, frais de mutation que devrait payer l’exproprié pour l’acquisition d’un bien immobilier équivalant.

o  Attention : cette indemnité de remploi n’est pas due si les biens expropriés étaient « notoirement destinés à la vente au cours des six derniers mois précédant la déclaration d’utilité publique ».

C/ Les indemnités  accessoires

Il s’agit des indemnités distinctes de l’indemnité de dépossession et qui visent à réparer les préjudices de toutes sortes consécutifs à l’expropriation. A titre d’exemple, on citera :

Indemnité de déménagement, indemnité pour trouble commercial, indemnité pour perte de revenus locatifs, indemnité de perte d’exploitation agricole etc…

Ces indemnités peuvent être réclamées même dans le cadre d’une vente amiable avec l’expropriant.

Voir article L.13-6 du code de l’expropriation.

CE QU’IL FAUT SAVOIR :

o   Bien que l’article L.13-13 du code de l’expropriation prévoit que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation », l’on constate en réalité que les indemnités proposées par l’expropriant sont inférieures de 25 à 30 % au montant des indemnités que l’on peut obtenir en saisissant le Juge de l’expropriation.

o  En effet, l’expropriant, qui représente l’Etat ou une collectivité territoriale, a tout intérêt à  indemniser les expropriés en proposant des éléments de comparaison dont les prix de cession se situent dans la fourchette basse de l’estimation.

o De  plus, dans le cadre d’une procédure judiciaire, il est souvent possible de demander des indemnités accessoires qui ne sont pas proposées d’office par l’expropriant. Le rôle de l’Avocat consistera à déterminer le montant des indemnités auxquelles l’exproprié peut prétendre, à rédiger un ou plusieurs mémoires qui seront notamment communiqués au Juge de l’expropriation pour justifier des demandes de l’exproprié, et  à contester l’argumentation de l’expropriant qui propose des indemnités faibles ou s’oppose au versement d’indemnités accessoires.